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          配资关注:房地产的冬天与地产圈的三六九等
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          配资关注:房地产的冬天与地产圈的三六九等

          币安网 www.electricgeneratorreview.com 发布时间:2018-03-12

          作者:三个火枪手

          2018年,戊戌年,注定多风雨。

          地产圈更是风声鹤唳。农历正月未半,还没从假期的疏懒中回神,大新闻和两会信息就不断席卷而来,猝不及防。

          226日和27日港股和A股的房地产板块不约而同大跌,再回溯到二月初的大金融板块快速下跌,甚至都可以从中找到一丝解释。

          金融监管和金融降杠杆依然是今年政府的工作重点,可不久,却传来银监会调降银行拨备率消息。另一边,恒大、碧桂园、万科三巨头淡季前两个月的销售皆突破千亿。

          这边厢,政策在收紧。另边厢,房企的销量还是狂奔中,这看似矛盾的存在一时让人费解。然而,放在2016年国庆以来(甚至更早的2012年)的脉络中,矛盾体其实是统一的。

          一、房地产的冬天

          过去研究中国房地产的框架核心是由经济支柱衍生出的“尿壶论”。

          1998年房改,中国住房逐渐市场化,到2003年,国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称“18号文件”),正式明确房地产业是国民经济的支柱产业。在我国,历史经验亿多次证明,只要哪个行业被界定为“支柱”,哪个行业就会过热发烧,房地产的潘多拉之盒由此打开。

          房地产对GDP的直接贡献从1998年的4.00%飙升至6.1%,在GDP基数不断扩大前提下,占比一路走高。而从产业结构上,房地产链上下游涵盖建筑、钢铁、玻璃、水泥、金融业和家电等,延伸面之广难有匹敌者。

          根据任泽平的测算,房地产链上带动的相关投资占全社会固定投资的50%左右。而平安证券的测算,2016年房地产对GDP的增长贡献率为35.7%。

          此外,房地产也是政府的命根。其一,与房地产相关的税种有11个,其二,土地出让金是地方政府的主要收入来源。

          所以,无论是经济还是政府而言,房地产都是一个不可或缺的支柱。但是,房价高企又会民怨沸腾,甚至泡沫撑大,引发经济?;?,毕竟美国2008年惨绝人寰的?;估谀?。最后,房地产就成了一个尿壶,或者说是吗啡,经济乏力了,就拿出来吸一口,精神了就藏床底下。

          2005年至今,由于政策的反复,房地产已经过了三轮的小周期了,也就是政策调控周期。目前正处于2016年国庆节开始的收紧阶段。

          从过去的经验看,每一次调控都没有根本性的解决房价问题,属于头痛医脚型的处理方法。反而在调控期内,积攒了大量由于限购限贷等调控不能买房的需求,而每次放开调控,需求的堰塞湖喷涌而出,房价则快速的飙升,比如2009年、2012年、2015年三次放开调控,房价报复性上涨。

          由此形成了房价平稳小降——大幅飙升——平稳小降的路径,每一次调控周期都在房价变化都是重复这个路径,民众的认知不断加深,形成了根深蒂固的路径依赖。

          而投资中最忌讳的就是路径依赖??赡茉谀臣复我揽抗サ木椴呗?,赚的盆满钵满,但是市场唯一不变的就是变化,一旦策略失效,而你由于路径依赖,做判断下重注,那结局就是一夜回到解放前。

          触动利益比触动灵魂还难。过去每次房地产调控到深水区,触及经济增长和地产财政时,都选择了容易走的路:拿出尿壶放水。

          一如过去经验,在2017年底之前,按照三年一个小周期计算,市场对2018年放开调控还是有所期待的。

          但是,当看到春节后的“大新闻”,所有的逻辑都要变了,现在房地产预期研究的核心应该是:房子是拿来住的,不是拿来炒的。

          或许,这次政府的膀胱比较好,对捡起尿壶的忍耐时间要远超出我们的预期。毕竟,政策的延续性更强有力了。

          一个迹象就在于,政府对经济下行的容忍度提高,十九大报告中强调的是经济发展的质量,而非数量。

          而文件中还强调未来的三大攻坚战之首为防范化解重大风险,主要有财政、金融和房地产风险。

          金融去杠杆趋势将愈演愈烈,其对房地产的影响将是深远而深刻的。

          文章开头讲到调低拨备率,有人竟解读为定向降准。Na?ve,实际上是为实行资管新规,将表外的非标转表内做铺垫。而表外非标,主要就是流入房地产,占比约30%(约5万亿)。而表外非标产品,本来就是不符合监管绕道表外,如果未来回到表内,到期了,银行还会不会续期?对于资金饥渴的开发商而言,无疑是雪上加霜的。

          而金融去杠杆另一表现在于利率抬升。对于高杠杆的开发商,未来的利息成本提升了。而对于购房者,相当于购房支出明显增加,部分人将望而却步,最后就是房子难卖了。

          根据融360的月度报告数据,自2017年至今,全国首套房的贷款平均利率已经升至5.46%,相当于基准利率1.114倍,同比去年2月首套房贷款平均利率4.47%,上升22.15%。

          此外,长效机制方框内的政策的推出和实行都会超预期地提速。比如,两会中热论的房产税可能就会超预期提速。即便房产税落地过程有些时日,但是其对市场预期改变和影响却是当下就显现出来的。

          在过去,劝人别买房,是要上史书的。而在当下,劝人去炒房,也是要上史书的。

          所以,2月底房地产板块的闻讯而跌。

          而这次房地产的冬天会很冷,时间也会很长。

          二、房地产圈的三六九等

          在地产业,顺周期,傻子都能赚钱,这跟在风口上,猪都会飞是一样的道理。但是,一到逆周期,方显英雄本色。

          有人的地方就有江湖,有江湖的地方就有圈子,有圈子就有三六九等。

          文王之问扁鹊耶?曰:子昆弟三人其孰最善为医?

          扁鹊曰:长兄最善,中兄次之,扁鹊最为下。

          魏文侯曰:可得闻邪?

          扁鹊曰:长兄于病视神,未有形而除之,故名不出于家。中兄治病,其在毫毛,故名不出于闾。若扁鹊者,镵血脉,投毒药,副肌肤,闲而名出闻于诸侯。

          与医同理,房地产圈也分三六九等,靠的是对大势和地产周期的判断,把握对了大势脉搏,则游刃有余;次之,则是随周期潮涨潮落;再次之,则是粉身碎骨。

          1、 李嘉诚

          房地产圈中上等者当属被仰首封神的李嘉诚,连续二十载稳居香港首富,稳坐钓鱼台?;毓似涑晒旒?,几乎都是在重要的节点判断对未来的大势,并踩对节奏,从而平步青云。

          比如,1960年代,香港左派暴动,社会动荡,低价暴跌,李嘉诚看好香港的未来,大肆收购土地,后来香港的地价就不用多说了。

          1980年代,油价?;?,购入加拿大赫斯基石油半数权益,后油价开启长期上涨趋势。

          2015年李嘉诚撤资的消息甚嚣尘上,引来诸多非议,其中有人断言李嘉诚老了,判断失误了。2016年内地房地产市场暴涨,众人纷纷扬言,早就说了李嘉诚老了,错过了一波主升浪。

          但是,出海四大天王,万达、复兴、安邦和海航,突然天降神怒,传出被抽贷,遭遇股债双杀。现在命运迥异,安邦刚刚宣布被接管,万达断臂求生,而海航还在缩罩杯,只有复兴才平稳落地。

          而在今年春节后,众人才彻底回过神,当时走的时机是多么精妙,才深刻理解了李嘉诚说过,不赚最后一个铜板的含义。

          实际上,在商言商,李嘉诚从2013年就开启了他的资产撤离之路。当时房地产市场还在调控中,开发商都在艰难度日,减仓算是顺势而为。当然,更钦佩其嗅觉之敏感,令人折服。

          姜还是老的辣,挥一挥衣袖,还带走许多云彩。如果将中国首富分成两类,一个叫李嘉诚,另一个叫其他首富。

          2、 万建林和巨头房企们

          房产圈次之者便是曾经的一哥和现在争一哥的几个民企地产了。

          在一个行业中能做到或曾做到行业第一的,必然有其过人之处?;痪浠八?,房企都在一样的环境中,而有些就能借助大势,顺势做大,这也是功夫。

          万达的王首富,也雄踞了几年的首富榜首,许加印2017年也凭借恒大股票的数倍涨幅一度成为中国首富,碧桂园的杨国强也誓争宇宙第一房企。这些巨头能在万千房企诸侯争霸中脱颖而出,已是首屈一指了。

          但是,比之李嘉诚,还是稍逊风骚,打江山难,守江山更难。

          如前首富万建林,一着不慎,差点满盘皆输。在去年,突然就传出抽贷风波,就当众人王首富落花流水春去也时。王首富果敢地断臂求生,不久就达成了出让方案:

          1)富力地产以199.06亿元收购该77家城市酒店全部股权。

          2)融创中国以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。

          一个伟大的企业家就是企业的掌舵者,即使不能神如李嘉诚,永远保持正确航线,但即使前面遇到冰山,也能临危不惧,正确应对。王首富就上演了一出精彩的巨轮调头的戏,现在转身,又把重心放回国内,拾起了足球,做起扶贫。

          从旁人看,王首富是被动卸杠杆,三维也廋了一圈、但是,在现在房地产冬天环境下,卸了杠杆的王首富或许塞翁失马呢?

          不信,巨头房企就在使出吃奶的力气卖房了。

          在往年的销售淡季,前三房企就卖出了过千亿,碧桂园、中国恒大和万科的增速分别是36%、64%20%,背后的全员营销是主要的助推力。

          比如,恒大所有楼盘都进行了大力度打折促销,而且还搞起了全员营销,要求员工拉人头注册恒房通APP(恒大一款营销软件),而且还要求所有员工带人看房,带看房的人数2月份要求的10人增加到50人到100人不等。

          恒大员工12.7万人,保守按每名员工平均带50人看房计算,则在3月份,全国约有635万人看过恒大的盘。从年龄构成看,2016年中国16周岁以上至60周岁以下(不含60周岁)的劳动年龄人口90747万人,占总人口的比重为65.6%。也就是说,3月份有0.7%的适龄劳动人口要去看恒大的盘,不得不服。

          这个周末,我也成了一个“托”,基本流程就是到场签名字或者登记,再赶赴下一个楼盘。

          很明显,如此这般一是为了冲量,更是为了加快周转,回笼资金,储藏更多的现金,以应对房地产寒冬。

          3、小房企

          在行业寒冬期,too big toofail的巨头尚且要竭尽全力,全员营销。中小房企多舛的命运似乎已经注定。

          没有捉住顺周期的契机扩大规模,机会转瞬即逝,可以说是最次等者了。后知后觉到如此地步,只能在寒冬时节买单了。面对严酷的环境,基本毫无反击之力。拿地方面,一众大佬巨头是碾压式。而资金成本方面,缺乏规模背书,只能咬牙拿贵点的资金,而周转一慢下来,那就是致命的打击。

          即便项目成功开发卖出去了,拿地没有优势,也失去了进一步发展的空间。所以,这个冬天会很难过,大概率提前卖身是中小房企的不错的出路了,否则,逆势之下,可能结局是现金流枯竭,倒地而亡。所以说,集中度持续上升,仍将是未来房地产的主旋律。

          尾声:

          对于每个人来说,都逃不开周期,这是宿命。

          但不乏如李嘉诚等智者,能把握住周期的脉搏,游刃有余,能创业,也能守业。次之者,则命运迥异,或重演大清胡雪岩的结局,也有能熬到下一轮周期的,但终究还是逃不开周期的轮回。最次之者,则命运多舛。

          股票币安网编辑部:小于

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